Le cercle des fiscalistes

Immobilier

28/11/2012

La loi Duflot, un bon diagnostic, une mauvaise thérapie

 

Depuis environ trente ans, tous les médias se font l'écho, régulièrement, d'une crise du logement. Les exemples présentés sont toujours dramatiques et émeuvent, à juste titre, l'opinion publique. Devant de tels drames humains, les politiques de droite comme de gauche essaient de trouver des solutions législatives et réglementaires.
C'est ainsi que, depuis des années, les mesures fiscales en faveur de la construction de logements neufs se succèdent. Rappelez-vous, il y a eu les lois Quillot, Méhaignerie, Périssol, Robien, Lienemann, Scellier, Demessine, Bouvard. Tous ces textes n'ont malheureusement pas solutionné le problème. En 2012, on devrait construire moins de 450.000 logements et, en 2013, on prévoit la construction de moins de 400.000 logements. Or, tous les spécialistes estiment que notre pays aurait besoin de 800.000 logements nouveaux, chaque année. Nous sommes loin du compte. Mme Duflot, notre nouveau ministre du Logement, a pris connaissance de l'ampleur du problème. Elle a fait voter des textes qui devraient, selon ses termes, le résoudre.
Tout d'abord, dans un premier texte, on a institué un encadrement des loyers pour mieux protéger les locataires contre les propriétaires rapaces. D'autre part, elle a mis en place une incitation fiscale pour les investisseurs, sous la forme d'une réduction d'impôt, sous certaines conditions quant à la durée de la location et au montant du loyer. En fait, on a créé une nouvelle niche fiscale fort coûteuse pour les budgets à venir. Que faut-il penser de ces réformes ? La crise du logement va-t-elle enfin devenir un affreux souvenir ? Il est permis d'en douter. Tous les textes, en France comme à l'étranger, qui ont eu pour but d'encadrer le montant des loyers, ont eu pour conséquence de faire fuir les investisseurs qui recherchent la liberté contractuelle.
L'exemple le plus caricatural est la loi dite de « 1948 », qui a gelé pendant des années le patrimoine immobilier français et contribué à sa dégradation. Les particuliers à la recherche d'un placement immobilier, déjà troublés par les lois précédentes sur la durée des baux, leur renouvellement, l'augmentation des loyers, ne vont-ils pas prendre peur ? L'avenir nous le dira.
Quant à la deuxième loi portant incitation fiscale, elle reprend les mécanismes des lois précédentes avec des contraintes complémentaires. Ces lois n'ont pas résolu la crise du logement, pourquoi un nouveau texte, plus contraignant, y parviendrait ? L'échec est assuré. Enfin, une mesure adoptée par le précédent gouvernement, légèrement améliorée par le gouvernement actuel, va déclencher une récession immobilière : la taxation des plus-values immobilières en cas de vente d'un bien moins de trente ans après l'achat.
Après la Seconde Guerre mondiale, la France connaissait une crise du logement historique. Notre inconscient collectif a gardé en mémoire les appels justifiés dans les années 1950 de l'abbé Pierre. En 1975, globalement, la crise du logement avait été absorbée, comme par magie. Comment expliquer ce miracle ? Tout simplement, les pouvoirs publics avaient mis en place une législation exonérant de droits de succession, de droits de donation, les immeubles neufs qui, en plus, étaient exonérés d'impôt foncier pendant quinze ans. Enfin, les conditions de location étaient librement débattues et arrêtées entre locataire et propriétaire. Ces mesures, dont le coût pour le budget fut peu important, ont drainé des sommes considérables vers l'immobilier neuf. Sous le septennat de Valéry Giscard d'Estaing, elles furent supprimées. Curieusement, quelques années plus tard, la crise du logement était à nouveau à l'ordre du jour. Cherchez l'erreur.

Source: Article paru dans " Les Echos " du 28/11/2012

 
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