Le cercle des fiscalistes

Immobilier

08/09/2014

La réforme de la loi Duflot était nécessaire. Sera-t-elle suffisante ?


Manuel Valls, après l'éviction d'Arnaud Montebourg, a souhaité, symboliquement, marquer son virage vers une politique sociale- démocrate par l'annonce d'une remise à plat de la loi Duflot. Cette initiative a immédiatement provoqué une bronca à la gauche du Parti socialiste et chez les écologistes, mais a provoqué, également, une salve d'applaudissements chez les professionnels. Comment expliquer des réactions aussi contrastées ?
Le gouvernement a fait le constat, évident, que, sans terrain à vendre, il n'y a pas de construction. Pour inciter les propriétaires fonciers à mettre en vente leurs terrains, il est proposé un aménagement généreux de la fiscalité des plus-values immobilières. Il ne faut pas bouder son plaisir. Ce dispositif est préférable au système actuellement en vigueur. Il a cependant deux défauts qui risquent de lui faire perdre de son efficacité. Pour en bénéficier, la promesse de vente devra avoir été signée avant le 31 décembre 2015. Ce délai est, manifestement, trop court dans la presque totalité des dossiers. Il doit être revu. D'autre part, en dépit d'une réduction d'impôt importante sur les plus-values, le projet laisse subsister le principe d'une taxation qui peut s'avérer très lourde à cause d'un impôt sur le revenu au taux marginal de 49 %, auquel s'ajoute la CSG au taux de 15,5 %. De ce fait, les cédants seront certainement réticents à se précipiter pour mettre en vente leurs terrains. Il fallait un choc psychologique et exonérer de toute taxation les vendeurs, par exemple, propriétaires d'un terrain depuis plus de cinq ans. La deuxième mesure phare du plan Valls concerne l'amélioration très sensible du dispositif fiscal Duflot. On ne peut que s'en féliciter, même si la coexistence de trois régimes fiscaux différents possibles va certainement entraîner des risques de contentieux d'application et d'interprétation. Il est permis également de s'interroger sur la pertinence d'une mesure de défiscalisation qui crée une nouvelle niche fiscale. Si les acquéreurs se précipitent, le coût pour les finances publiques pourrait dépasser le milliard d'euros, selon certains commentateurs.
La troisième mesure symbolique et novatrice est la création d'un abattement spécifique et substantiel pour toute donation d'un logement neuf dans les deux ans avenir. Mesure excellente, au coût budgétaire négligeable : il faut regretter, cependant, la limitation dans le temps de la mesure, la limitation du nombre des bénéficiaires, la limitation aux actes de donation et sa non-extension aux successions.
La quatrième mesure annoncée a déclenché l'ire de la gauche du Parti socialiste : la disparition, de fait, de l'encadrement des loyers prévu par la loi Duflot. Ne fallait-il pas aller plus loin et prévoir que la location d'appartements neufs ne serait plus concernée par l'arsenal législatif coercitif des textes successifs sur les baux d'habitation ? Ne fallait-il pas, à cette occasion, revoir les modalités de reprise d'un logement par un propriétaire ? N'est-ce pas toutes ces contraintes qui expliqueraient la diminution constante, au cours de ses vingt dernières années, du nombre de bailleurs privés ?
Le projet de M. Valls ne sera pas, hélas, la planche de salut espérée. C'est regrettable : seul un gouvernement de gauche pouvait réaliser la réforme novatrice obligatoire. Faute d'un aggiornamento historique de la politique immobilière dans les semaines à venir, on pourrait s'attendre à un écroulement de la filière lorsque la remontée prévisible des taux d'intérêt aura lieu..
Le gouvernement, pour éviter cette catastrophe économique, sauver des milliers d'emplois et donner confiance aux investisseurs, se doit d'aller jusqu'au bout de sa politique réformiste.

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