Le cercle des fiscalistes

Immobilier

12/11/2015

Sortons l’immobilier du marasme !



La filière immobilière est en crise et cela contribue, largement, à la morosité de nos concitoyens.
« Quand le bâtiment va, tout va », disait le slogan. Or, le marché de l’immobilier ancien entrera en léthargie dès l’augmentation des taux d’intérêt. Quant à l’immobilier neuf, son amélioration, tout en étant significative, n’a pas de portée économique : c’est une augmentation par rapport à un marché sinistré.

Pourtant, quelques mesures simples pourraient être mises en place.

La première décision à prendre consiste à supprimer la loi Duflot dans ses dispositions qui permettent d’obtenir une réduction d’impôt pour l’acquisition d’un logement neuf. Cela coûte cher au Trésor public sans jouer un rôle déterminant dans la reprise.
Pour relancer la construction, il faut avoir des terrains à vendre. Le gouvernement l’a compris mais a mis en place des dispositions compliquées dans leur application concrète et plafonnées dans leur montant.
On pourrait imaginer que toute cession de terrain à bâtir soit exonérée de toute taxation de plus-value si la cession intervient dans les cinq ans de la promulgation de la loi. Encore faut-il avoir des acquéreurs.

Les propriétaires de logements neufs devraient être exonérés de droits de mutation à titre gratuit pour la première mutation. Cette mesure, en vigueur entre 1948 et la présidence de Valéry Giscard d’Estaing, avait alors permis de mettre fin à la crise du logement.
S’agissant du marché de la location, les réglementations successives des baux d’habitation sont la bête noire des propriétaires et cela les détourne progressivement de ce marché.

Il faudrait imaginer, comme pour les logements neufs construits après 1948, un retour total à la liberté contractuelle pour les baux d’habitation de logements neufs. D’aucuns seront effrayés par une telle disposition, craignant que les locataires soient soumis aux dictats des propriétaires. S’il y a pléthore de logements, l’offre étant abondante, les propriétaires ne seront pas en position de force, mais ce seront, au contraire, les locataires.

L’immobilier, c’est aussi le marché de l’ancien. Celui-ci a été, ces dernières années, gelé par une mesure fiscale catastrophique : l’exonération de la taxation des plus-values en cas de vente d’un bien immobilier au bout de vingt-deux ans pour l’impôt sur le revenu et au bout de trente ans pour la CSG, au lieu de quinze ans auparavant. Ces termes sont beaucoup trop longs. Cette dichotomie entre impôt sur le revenu et CSG est trop compliquée. Devant cette situation, de nombreux contribuables renoncent à vendre ou se mettent à demander des dessous-de-table.
Il conviendrait de ramener ces deux délais à quinze ans.
Il faut aussi que les propriétaires fonciers n’aient pas le sentiment d’être confrontés à une taxation confiscatoire. Les personnes ayant un patrimoine immobilier relativement important sont amenées à payer un impôt sur le revenu, avec la CSG, qui atteint les 60 %, sans tenir compte de l’ISF.

Un appartement qui procure une rentabilité annuelle de l’ordre de 4 % par rapport à sa valeur vénale, après prélèvement de l’IR, de la CSG, de l’impôt foncier et de l’ISF au taux marginal, a un rapport négatif.
Portons le plafond du régime fiscal du microfoncier à 150 000 euros et prévoyons le maintien, dans ce cas, d’un abattement de 40 % forfaitaire sur les recettes. La rentabilité de la quasi-totalité des bailleurs fonciers serait ainsi améliorée.

Enfin, il y a le problème de l’ISF, au taux marginal de 1,50 %. Si ce taux marginal ne dépassait pas
 0,10 %, il serait acceptable économiquement. Le mieux serait pourtant de le supprimer.

Ces recettes surannées sont-elles capables de redonner le moral aux Français ? Une filière immobilière dynamique est créatrice d’emplois. Pourquoi ne pas essayer ?

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