Un montage simple pour transmettre un bien immobilier

Les droits perçus à l’occasion d’une succession ou d’une donation ont fortement augmenté ces derniers mois.

Néanmoins, de nombreux contribuables souhaitent continuer à transmettre leur patrimoine à moindre coût à leurs enfants. Certains s’interrogent: existe-t-il encore des optimisations fiscales licites ? Il y en a une, souvent oubliée…

Supposons qu’un couple de plus de 71 ans souhaite acquérir un bien immobilier afin de le louer et de le transmettre un jour à ses enfants. Ce couple peut acquérir l’usufruit de ce bien, la valeur de cet usufruit étant calculée d’après la table de mortalité et la rentabilité prévisionnelle du bien, et non d’après le barème fiscal. Dans le cas de figure évoqué ci-dessus, généralement, cet usufruit pourra être estimé à environ 45% de la valeur du bien. Quant à la nue-propriété, elle peut être acquise par une société civile constituée par les enfants. Si les fonds propres sont insuffisants, les parents pourront envisager de prêter la différence sous forme d’un compte courant dans la société.

Au décès des parents, l’usufruit s’éteindra sans perception d’aucun droit; le compte courant, quant à lui, sera taxable d’après sa valeur nominale, sans aucune réévaluation. L’opération est simple. Il est cependant dommage d’être contraint de recourir à des montages de cette nature. Ne vaudrait-il pas mieux baisser les tranches marginales de succession et donation ?

Source : Challenges du 4 avril 2013