Comment, par mégarde, vous pouvez faire de vos enfants des assujettis à l’impôt sur la fortune immobilière ?

Les enfants héritiers peuvent dans certaines circonstances payer une partie de l’impôt sur la fortune immobilière de leurs parents.

Parmi les assujettis à l’impôt sur la fortune – plus de 120 000 –, des dizaines de milliers de couples de seniors s’acquittent annuellement de cet impôt sur un patrimoine immobilier d’une valeur dépassant 1,3 million d’euros. Si vous êtes concerné, ayez une pensée pour vos descendants face à la perspective, espérons lointaine mais à coup sûr inévitable, du décès de votre conjoint.

Vous n’ignorez pas que, le jour dit, vous disposerez légalement de l’usufruit des biens propres de votre conjoint défunt et de l’usufruit de la part de ceux que celui-ci détenait dans la communauté formée entre vous. Vos enfants deviendront alors nus-propriétaires de ces biens et/ou de cette part des biens communs. Ainsi le veut le code civil.

A l’époque du défunt impôt sur la fortune, auquel l’impôt sur la fortune immobilière (IFI) a succédé le 1er janvier 2018, la charge de l’impôt reposait entièrement dans cette configuration sur le conjoint survivant, en sa qualité d’usufruitier. Celui-ci était alors taxable sur la valeur en pleine propriété des biens soumis à son usufruit.

Simples nus-propriétaires, les enfants étaient déliés de toute obligation fiscale, solution assez naturelle étant donné que le revenu des biens considérés (comprenant la jouissance des immeubles d’habitation) était conservé par leur parent survivant.

Age de l’usufruitier

La situation a changé lors de la création de l’IFI. Il est désormais de principe que l’imposition des biens laissés par le conjoint défunt, dont le survivant recueille l’usufruit par l’effet du code civil, se répartit entre le titulaire de l’usufruit et l’enfant ou les enfants nus-propriétaires.

Cette répartition de la charge fiscale satisfait les familles dans lesquelles elle entraîne l’allégement de l’impôt dû par le veuf ou la veuve, sans créer d’imposition chez les enfants

Chacun doit incorporer dans son patrimoine taxable la quotité que représente son droit propre par rapport à la valeur du bien en toute propriété, quotité dont la loi (article 669 du code général des impôts) fixe le barème en fonction de l’âge de l’usufruitier.

Par exemple, un usufruitier dont l’âge est compris entre 70 et 79 ans n’a plus dorénavant à rattacher à son patrimoine taxable que 30 % de la valeur du bien soumis à son usufruit, cependant que le nu-propriétaire, s’il est un enfant unique, doit désormais rattacher à son patrimoine taxable le complément de 70 %.

Si deux enfants se partagent la nue-propriété, chacun se taxera sur la moitié de cette quotité de 70 %. S’ils sont trois, chacun se taxera sur le tiers de cette quotité. La situation évoluera ensuite au fil de la vie de l’usufruitier. Parvenu dans la tranche 80-89 ans, l’usufruitier verra sa quotité taxable se réduire à 20 %, tandis que la quotité imposable entre les mains du ou des nus-propriétaires sera corrélativement portée à 80 %.

Cette répartition de la charge fiscale satisfait les familles dans lesquelles elle entraîne l’allégement de l’impôt dû par le veuf ou la veuve, sans créer d’imposition chez les enfants.

Mais il arrivera aussi qu’elle place ceux-ci dans l’obligation de supporter l’IFI sur des biens dont, par hypothèse, les revenus leur échappent.

Alourdir les droits de succession

Pareille situation heurte les règles d’une saine gestion fiscale. En effet, les économies d’IFI réalisées par le parent usufruitier ont toutes chances de se retrouver, à son décès, dans l’actif de sa succession, et de contribuer ainsi à alourdir les droits de succession qui frapperont l’enfant ou les enfants nus-propriétaires. Ces derniers sont alors exposés à un double alourdissement : davantage d’IFI pendant la vie du parent, puis davantage de droits de succession à son décès.

Ces effets indésirables peuvent fort heureusement être évités. Les créateurs de l’IFI ont maintenu la possibilité pour le conjoint survivant de demeurer seul imposable sur l’usufruit des biens qui appartenaient en propre à son conjoint défunt, ou représentaient sa part dans la communauté formée avec lui.

En effet, la règle de principe que nous venons d’exposer s’efface lorsque les droits d’usufruit du conjoint survivant ont une origine conventionnelle, c’est-à-dire résultent par exemple d’une donation au dernier vivant, d’un testament ou d’un avantage matrimonial.

C’est en application de cette dérogation visant les usufruits d’origine conventionnelle que l’usufruitier demeure seul imposable sur la valeur des biens sur lesquels il exerce un usufruit successif stipulé à l’occasion d’une donation qu’avait faite le conjoint défunt au profit des enfants (clause classique en vertu de laquelle le conjoint donateur s’est réservé l’usufruit des biens qu’il a donnés, et a prévu la réversion de celui-ci au profit de son conjoint s’il devait lui survivre).

On voit ainsi que l’IFI s’invite aujourd’hui dans la préparation des successions. Il est de sage précaution pour les parents concernés de consigner solennellement par écrit leurs volontés en sorte qu’à leur décès, leurs enfants puissent, en tant que de besoin, échapper à la règle de répartition du fardeau de l’IFI.

Jean-Yves Mercier (Avocat honoraire, membre du Cercle des fiscalistes)

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