Modification des règles de détermination de la valeur imposable des parts ou actions

Publié le 4/01/2024

REVUE DE DROIT FISCAL N° 1-2. 4 JANVIER 2024 – © LEXISNEXIS SA

Les règles de détermination de la valeur imposable à l’impôt sur la fortune immobilière des parts ou actions de sociétés détenant des actifs immobiliers sont substantiellement modifiées. Désormais, par principe, le passif de la société ne pourra plus être pris en compte pour l’évaluation des titres sociaux, sauf lorsqu’il est afférent à des actifs imposables. En outre, l’assiette soumise à l’IFI résultant de l’application à cette valeur « théorique » des parts ou actions du « coefficient immobilier » de la société, qui correspond à la proportion d’actifs immobiliers imposables présents dans son actif brut, sera soumise à un double plafonnement égal à la plus faible des deux sommes que représentent, d’une part, la valeur vénale réelle des parts ou actions tenant compte du passif social ou, d’autre part, la valeur des actifs sociaux immobiliers nette du passif y afférent.
Ces aménagements s’appliquent à compter du 1er janvier 2024.

Tribune publiée le 4  janv. 2024 dans la Revue de Droit Fiscal

L. n° 2023-1322, 29 déc. 2023, art. 27, note J.-F. Desbuquois : JO 30 déc. 2023, texte n° 1
Art. 27. – L’article 973 du code général des impôts est complété par un IV ainsi rédigé :
« IV. – Pour la valorisation des parts ou actions mentionnées au 2° de l’article 965, ne sont pas prises en compte les dettes qui sont contractées directement ou indirectement par un organisme ou une société et qui ne sont pas afférentes à un actif imposable.
« Sans préjudice des II et III du présent article, la valeur imposable à l’impôt sur la fortune immobilière des parts ou actions déterminée conformément au premier alinéa du présent IV ne peut être supérieure à leur valeur vénale déterminée conformément au I ou, si elle est inférieure à cette dernière, à la valeur vénale des actifs imposables de la société diminuée des dettes y afférentes qu’elle a contractées, à proportion de la fraction de capital de la société à laquelle donnent droit les parts ou actions comprises dans le patrimoine du redevable. ».

NOTE
1. Régime actuel

1 – L’impôt sur la fortune immobilière, comme son nom l’indique,vise en principe à imposer les redevables uniquement sur leurs biens immobiliers.Dès l’origine,le législateur a toutefois décidé d’assujettir également les situations dans lesquelles l’immeuble imposable est détenu indirectement, c’est-à-dire lorsqu’il appartient à une société ou un organisme dont le contribuable est directement ou indirectement associé. Ce sont alors des biens meubles, les parts ou actions, qui sont imposables sur une fraction de leur valeur correspondant au pourcentage que représentent les actifs immobiliers sous-jacents dans l’actif de la société.

2 –Les modalités d’imposition de cette situation de « propriété indirecte » résultent de la combinaison de deux textes :

  • il convient tout d’abord d’établir la valeur des parts ou des actions de la société en suivant les dispositions de l’article 973 du CGI :

– actuellement, le I de ce texte dispose que la valeur des titres sociaux détenus par le redevable est fixée conformément aux règles en vigueur en matière de droits de mutation à titre gratuit, c’est-à-dire à leur valeur vénale réelle, sauf pour les titres des sociétés cotées sur un marché qui sont évalués obligatoirement selon leur dernier cours connu, ou à la moyenne des 30 derniers cours ;
– en principe tout le passif de la société est pris en compte lors de cette évaluation. Ce n’est que dans certaines hypothèses particulières visées par les II et III de l’article 973 du CGI que le passif de la société, affèrent à un actif immobilier imposable, doit exceptionnellement être neutralisé lors de l’évaluation des titres. Ces dernières dispositions ont pour objectif de dissuader le redevable de recourir à des stratégies d’évitement de l’impôt par une augmentation artificielle du passif social afférent aux actifs imposables. Observons que ces règles sont déjà fort complexes et mal rédigées de sorte qu’elles donnent lieu à de nombreuses incertitudes quant à leurs régimes et champs d’application respectifs (V. J.-F. Desbuquois et X. Lebrun, l’impôt sur la fortune immobilière, Éd. EFE, 2019, p. 285 et s. et 316) ;

  • sur cette valeur vénale des parts ou des actions ainsi déterminée il convient ensuite d’appliquer le « coefficient immobilier » propre à la société, établi suivant les prescriptions de l’article 965 du CGI, et qui correspond au pourcentage que représente la valeur vénale des biens ou droits immobiliers imposables, détenus directement et indirectement par la société, par rapport à la valeur vénale de son actif brut total.

2. Régime nouveau

3 – L’article 27 de la loi de finances pour 2024 modifie les règles de détermination de la valeur imposable à l’impôt sur la fortune immobilière des parts ou actions de sociétés détenant des actifs immobiliers (CGI, art. 973, IV nouveau).

Remarque : Ce texte a pour origine un amendement déposé par Madame Pires-Beaune et quelques autres députés, en première lecture devant l’Assemblée nationale, retenu par le Gouvernement dans le texte réputé adopté lors de la mise en œuvre de l’article 49,3 de la Constitution. Ce projet comportait le principe de neutralisation du passif de la société lors de l’évaluation de ses titres(V. n° 5),ainsi que le premier plafonnement à hauteur de la valeur vénale réelle des parts ou actions tenant compte du passif social,(V. n° 6). Afin d’éviter que le dispositif ainsi conçu ne soit déclaré inconstitutionnel, ce qui était très probable, le Gouvernement a été contraint de le compléter dans le cadre d’un amendement déposé en première lecture devant le Sénat, instituant un second plafonnement à hauteur de la valeur des actifs immobiliers nets du passif y afférent. Le texte ainsi amendé a été définitivement adopté.

4 – Entrée en vigueur. – À défaut de dispositions transitoires particulières, ces dispositions s’appliquent à compter du 1er janvier 2024 (L. fin. 2024, art. 1er, II, 3°).

A. – Nouveaux principes de détermination de la valeur imposable à l’impôt sur la fortune immobilière des parts ou actions de sociétés détenant des actifs immobiliers

1° Principes

5 – Exclusion du passif social non afférent à des actifs imposables lors de l’évaluation des titres soumis à l’IFI. – Désormais le redevable ne pourra plus tenir compte, lors de l’évaluation des parts ou des actions soumises à l’IFI, de la totalité des passifs existants dans la société, sauf ceux afférents à un actif imposable (CGI, art. 973, IV, al. 1er nouveau).

La société devra donc être évaluée de manière « théorique » comme si elle n’était composée que d’actifs et tenue d’aucun passif, autre que celui afférent à des actifs immobiliers imposables. Ceci aura bien sûr pour effet d’augmenter considérablement la valeur des parts ou actions concernées, de manière totalement artificielle.

Sur cette valeur fictive des titres sociaux sera ensuite appliqué le coefficient immobilier de la société, calculé en application des dispo- sitions de l’article 965 du CGI, tel que décrites ci-dessus.

6 – Instauration d’un double plafonnement de la valeur des titres soumis à l’IFI.–En tout état de cause, la valeur imposable à l’IFI des parts ou actions qui résultera du calcul qui précède ne devra pas être supérieure à la plus faible des deux sommes que sont :

  • d’une part, leur valeur vénale réelle tenant compte du passif
    social ;
  • ou, d’autre part, « la valeur vénale des actifs imposables de la société diminuée des dettes y afférentes qu’elle a contractées, à proportion de la fraction du capital de la société à laquelle donnent droit les parts ou actions comprises dans le patrimoine du redevable » (CGI, art. 973, IV, al. 2 nouveau).

2° Objectifs de la réforme

7 – L’objectif affiché par les députés, auteurs de l’amendement initial, vise à harmoniser l’assiette de l’IFI entre les assujettis qui possèdent leur patrimoine immobilier en direct, et ceux qui le détiennent par l’intermédiaire d’une société. Selon eux, une inégalité de traitement résultait actuellement de ce que le propriétaire direct d’un immeuble imposable n’est autorisé à déduire que ses seules dettes afférentes à ce bien, alors que l’associé d’une société pouvait déduire lors de l’évaluation des parts ou actions tout le passif social, même celui non afférent aux immeubles de la société.

En réalité, cette différence dans les règles de déductibilité du passif s’expliquait tout simplement par le fait que dans la première hypothèse, le redevable n’est imposable que sur la valeur de l’immeuble, alors que dans la seconde il est imposé sur une fraction de la valeur de la société correspondant à la totalité de son actif tant mobilier qu’immobilier. Les règles de déductibilité du passif étaient donc cohérentes avec la prise en compte de l’actif dans l’assiette imposable.

Il convient toutefois de noter que le mécanisme d’imposition propre aux titres de société pouvait offrir certaines possibilités d’optimisation au redevable, associé d’une société détenant par hypothèse un immeuble imposable, s’il était en mesure de faire acquérir de surcroit par sa société des actifs mobiliers financés par emprunt. La valeur de la société n’augmentait pas, mais le coefficient immobilier diminuait à proportion de la fraction d’actifs mobiliers acquis par la société. On peut penser que le soutien gouvernemental à la réforme
provient du désir de faire obstacle à de tels schémas.

3° Exemple d’application du nouveau dispositif

8 – Un exemple simple permettra d’illustrer le nouveau dispositif, en le comparant à celui applicable jusqu’alors.

Si l’on prend l’exemple de l’associé unique d’une société détenant, d’une part, une entreprise d’une valeur de 9 millions d’euros et, d’autre part, un immeuble non utilisé par elle d’une valeur de 1 million d’euros, le contribuable tenait compte jusqu’à présent de la totalité du passif de la société pour l’évaluation des titres (sauf l’hypothèse ici non retenue d’application de l’un des mécanismes de neutralisation du passif immobilier prévus au II ou au III de l’article 973 du CGI).

Supposons que le passif social soit égal à 9 millions, dont 1 million afférent à l’immeuble, la valeur mathématique des parts était donc égale à 1 million d’euros (Actif – Passif, soit 10-9). Sur cette valeur vénale réelle des titres était ensuite appliqué le coefficient immobilier de la société, égal au pourcentage que représentait la valeur de l’immeuble par rapport à celle del’actif brut total (soit 1/10).L’assiette IFI de l’associé était donc de 100 000 €.

En application de la réforme, la valeur des titres de la société doit désormais être déterminée d’une manière totalement fictive sans tenir du compte du passif social, autre que celui afférent à l’immeuble. Elle est donc désormais réputée être égale à 9millions d’euros (Actif passif immobilier, soit 10 – 1). Sur cette valeur doit ensuite être appliqué le coefficient immobilier, dont les modalités demeurent inchangées (ici toujours 1/10). L’assiette IFI devrait donc être portée à 900 000 € en application du premier alinéa du nouveau IV de l’article 973 du CGI.

Le double plafonnement prévu parle second alinéa du nouveau IV de l’article 973 du CGI doit alors être appliqué. Le premier plafond, égal à la valeur réelle des parts ou actions, tenant compte du passif social réel, ne trouve pas à jouer en l’espèce puisque la valeur vénale réelle des titres (1 million d’euros) est supérieure à l’assiette déterminée en application du premier alinéa du IV. En revanche, le second plafond, correspondant à la valeur des immeubles sociaux nette du passif y affèrent – c’est-à-dire ici zéro (1 –1) – trouve à s’appliquer et vient neutraliser l’assiette théorique qui avait été déterminée en application du premier alinéa du IV.

9 – Observons que si le contribuable détenait le même patrimoine (entreprise et immeuble) à titre personnel, son assiette IFI serait aussi égale à zéro dans la mesure où l’entreprise ne serait pas imposable et que le passif afférent à l’immeuble se déduirait de la valeur de celui-ci et l’annulerait (1 – 1).

Et si ce contribuable détenait le même patrimoine (entreprise et immeuble) dans deux sociétés distinctes, l’une immobilière (immeuble et emprunt y afférent) et l’autre professionnelle, son assiette IFI serait aussi égale à zéro dans la mesure où la société détenant l’entreprise ne serait pas imposable, et que le passif afférent à l’immeuble se déduirait de la valeur de celui-ci et rendrait nulle la valeur imposable de la société.

Remarque : On constate ici que c’est le second plafonnement intégré par le Gouvernement évite les effets aberrants qu’aurait entrainé le dispositif proposé par les parlementaires : une augmentation de l’assiette passant de 100 000 à 900 000 € pour l’associé d’une société unique détenant l’entreprise et l’immeuble, dans notre exemple, alors que le propriétaire direct des mêmes biens ou le redevable associé de deux sociétés l’une purement immobilière et l’autre détenant l’entreprise auraient eu une assiette nulle.

B. – Problématiques soulevées par la réforme

10 – Si cette réforme semble atteindre son objectif, grâce au second plafond, à savoir supprimer les inégalités de traitement entre les assujettis qui possèdent un patrimoine immobilier en direct, et ceux qui le détiennent par l’intermédiaire d’une société, est-elle pour autant opportune ? Nous en doutons pour plusieurs raisons.

11 – Impact budgétaire. – D’une part, en matière budgétaire, il ne nous semble pas impossible que cette réforme conduise en réalité à diminuer les recettes de l’IFI. En effet, le second plafonnement instauré par l’amendement gouvernemental va réduire l’imposition à l’IFI pour tous les redevables associés de sociétés détenant des actifs mobiliers et immobiliers, ainsi qu’un endettement afférent aux actifs immobiliers imposables. Depuis l’origine de l’IFI, ces contribuables étaient en effet imposés sur une assiette excédant la valeur des immeubles nette du passif y afférent. Ceci résultait du fait que la détermination du coefficient immobilier, telle que fixée par l’article 965 du CGI, a lieu sur la base de l’actif brut de la société sans tenir compte de son passif, ni de son affectation. Lorsqu’une société détient tout à la fois des actifs immobiliers financés par emprunt, et des actifs mobiliers nets de passif, l’absence de prise en compte du passif et de son affectation dans l’établissement du coefficient immobilier de la société augmente artificiellement ce dernier par rapport à la réalité économique. Il en résultait une déperdition systématique de la déductibilité du passif immobilier par rapport à la situation d’un redevable directement propriétaire de l’immeuble endetté, ou associé
de deux sociétés détenant pour l’une les actifs mobiliers et pour l’autre l’immeuble et le passif y affèrent, et ce à hauteur du pourcentage que représentaient les actifs mobiliers.

Ainsi dans l’exemple examiné ci-dessus (V. n° 8), on constate que l’associé était déjà imposé avant la réforme sur une assiette de 100 000 €, alors que la société détenait un immeuble d’une valeur de 1 million d’euros, financé par un passif de même montant. Il était donc imposé sur une assiette excédant celle du redevable propriétaire en direct d’un immeuble financé par un emprunt de même montant, dont l’assiette était nulle.

Le plafonnement en fonction de la valeur des immeubles imposables nette du passif y afférent va désormais permettre à tous les redevables se trouvant dans une telle situation de réduire leur assiette imposable.

Il parait très probable que le nombre de contribuables bénéficiaires de cette réforme sera plus élevé que ceux qui en subiront les effets négatifs dans la mesure où il est plus fréquent de financer l’acquisition d’immeubles par recours à l’emprunt que celle d’actifs financiers.

12 –Difficultés de mise en œuvre en fonction du mode d’évaluation des titres. – La deuxième critique résulte du fait que si la neutralisation du passif social dans l’évaluation devrait pouvoir s’appliquer assez aisément, bien qu’au prix d’une longue série de calculs fastidieux, lorsque la valeur vénale des parts sera déterminée en fonction de la valeur mathématique de la société, elle sera beaucoup plus difficile à mettre en œuvre si la valeur de la société est fixée par exemple en fonction du cours de bourse, ou d’une valorisation économique.

En effet, les dispositions du premier alinéa du IV semblent d’application générale quelle que soit la méthode de valorisation retenue. Comment conviendra-t-il alors de procéder ?

13 – Difficultés pratiques de détermination de la valeur des titres pour l’application de l’IFI. – Enfin, il faut surtout relever que cette réforme va encore complexifier le processus d’imposition pour le redevable qui devra déterminer deux valeurs distinctes pour les titres sociaux qu’il détient :

  • la première, la valeur vénale réelle, tiendra compte de l’existence du passif social réel, sauf dans l’hypothèse de neutralisation de dettes au titre de l’un des dispositifs anti-abus prévus au II ou au III de l’article 973 du CGI ;
  • la seconde, valeur « fictive », sera établie sans considération du passif existant de la société, sauf celui afférent aux immeubles imposables et à condition pour ce dernier qu’il ne doive pas être neutralisé au titre de l’un des dispositifs anti-abus prévus au II et au III de l’article 973 du CGI.

Puis le redevable devra calculer le coefficient immobilier propre à la société et l’appliquer à la valeur vénale « fictive » des titres ne tenant pas compte du passif.

Enfin, le redevable devra vérifier que le résultat de son calcul n’excède pas le double plafond résultant, d’une part, de la valeur vénale réelle des titres tenant compte du passif ainsi que, d’autre part, de la valeur des actifs immobiliers net du passif y afférent.

Et encore ne s’agit-il ici que de la situation d’un associé d’une société unique.

14 – La tâche sera assurément beaucoup plus complexe pour les associés de groupes de sociétés puisque cette série de calculs devra alors être dupliquée à chaque étage de la chaîne de participations, en partant des sociétés situées au plus bas dans la chaîne et en remontant vers la société faîtière, ce qui soulèvera assurément de nombreuses questions pratiques.

Ainsi, le nouveau mécanisme du IV appliquée à la filiale, produira t-il des effets au niveau de la holding uniquement pour le calcul de son coefficient immobilier tel qu’il résulte de l’article 965 du CGI, ou bien également pour l’évaluation des titres de la holding qui devrait être effectuée en retenant une valeur vénale des titres de sa filiale ne tenant pas compte du passif de cette dernière ?

Des questions aujourd’hui non résolues en présence par exemple de comptes courants internes au groupe ressurgiront aussi avec une acuité accrue. Si la holding détient une créance sur sa filiale, qui ne peut être retenue comme passif lors de l’évaluation des titres de cette dernière, ne conviendra-t-il pas de neutraliser cette créance figurant à l’actif de la holding lors de l’évaluation de ses propres titres, pour éviter la prise en compte à deux reprises de la même valeur ?

15 – Les nouvelles dispositions devront aussi être coordonnées avec les dispositifs d’exclusion ou d’exonération qui peuvent conduire à rendre non imposables certains immeubles détenus par la  société.

Jean-François DESBUQUOIS,
avocat associé, Fidal,
membre du Cercle des Fiscalistes
JurisClasseur : Impôt sur la fortune, fasc. 13-22, par Fr. Drach

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