Attention aux nouvelles règles d’évaluation de l’IFI

55% des redevables de l’impôt sur la fortune immobilière (IFI) détiennent des immeubles indirectement par l’intermédiaire de sociétés, et sont donc concernés par la réforme opérée par la loi de finances pour 2024.

Prenons comme hypothèse une société civile immobilière (SCI) détenant à son actif en valeur réelle des actifs financiers d’un montant de 9Meur et un actif immobilier d’un montant de 1Meur. Au passif, figure un capital social de 1Meur, un emprunt bancaire afférent à l’acquisition de l’immobilier d’un montant de 1Meur et 8Meur d’autres dettes financières. La valeur de marché des parts de la SCI est de 1meur.

Avant la réforme, le redevable était imposé sur la valeur vénale réelle des parts ou actions à hauteur du « coefficient immobilier » de la société, qui correspond au pourcentage que représente la valeur des immeubles détenus par cette dernière par rapport à son actif brut total, soit dans notre exemple 10%. Les parts ou actions étaient évaluées dans ce calcul en tenant compte de la totalité de l’actif et du passif de la société, sauf dans certaines situations particulières dans lesquelles les dettes, présumées abusives, pouvaient se voir neutralisées (ventes à soi-même, prêts consentis par le redevable, ou par son groupe familial ou par une société contrôlée par eux). L’assiette de l’IFI était de 100Keur.

Désormais, le principe sera inversé. Lors de l’évaluation de la société, la totalité de son passif existant sera neutralisé sauf s’il est afférent à un actif immobilier imposable, soit une valeur de 9meur. Le « coefficient immobilier » de 10% sera alors appliqué à cette valeur « fictive » de la société, soit une assiette de 900Keur.

Puis le résultat sera soumis à un double plafonnement égal à la plus faible des deux sommes que représentent, d’une part, la valeur vénale des parts ou actions tenant compte cette fois du passif réel de la société retenue soit une valeur nette de 1Meur ou, d’autre part, la valeur des actifs sociaux imposables nette du passif y afférent égale ici à zéro (1Meur – 1Meur).

Les redevables de l’IFI concernés doivent prendre rapidement conscience de la nécessité d’appliquer cette nouvelle méthode d’évaluation dès cette année. Il ne sera pas possible de se contenter de procéder à une simple actualisation de la valeur 2023. Le nouveau dispositif implique en effet de suivre des étapes, déjà bien précises à mettre en œuvre dans la situation d’un associé détenant une unique société, et qui le seront assurément beaucoup plus pour les associés de groupes de sociétés puisque ce calcul en plusieurs étapes devra être dupliqué à chaque degré de la chaîne de participation en commençant par le bas pour remonter vers la holding de tête.

Il sera aussi important pour le redevable de pouvoir démontrer que les dettes de la société sont afférentes à un immeuble imposable ce qui conditionnera la possibilité pour lui non seulement de les prendre en compte dans la phase d’évaluation des titres, mais aussi dans le second plafond (valeur des immeubles nette du passif y afférent).