Réduire la note de l’impôt sur la fortune immobilière

Faire des dons à des organismes reconnus d’intérêt général permet de réduire l’Ifi à hauteur de 75 % du montant donné, dans la limite de 50000 euros de réduction par an. « Soutenir des associations ou fondations donne du sens. Un don de 66000 euros permet de bénéficier de l’exonération maximale de 50000 euros », calcule Frédéric Poilpré.

2. Arbitrer le patrimoine immobilier

Céder des actifs immobiliers mis en location pour investir dans des actifs financiers non soumis à l’Ifi (assurance vie, titres mobiliers, etc.) permet également de réduire l’impôt sur le revenu et les prélèvements sociaux, en particulier sur les revenus fonciers potentiellement très taxés. « Le choix d’arbitrage de l’immobilier vers du financier […] peut être guidé non seulement par l’objectif de réduire l’assiette taxable, mais aussi avoir des impacts positifs sur la taxation des flux locatifs », ajoute Frédéric Poilpré.

3. Investir dans les forêts

Investir dans des forêts ou des parts de groupements forestiers donne droit à un abattement de 75 % sur la valeur imposable à l’Ifi (lire page 46), sous conditions (plan simple de gestion, durée minimale d’investissement). « L’investissement forestier est prisé par les particuliers. La demande est importante mais l’offre est faible », explique l’expert.

4. Donner en pleine propriété

Donner un bien immobilier en pleine propriété à un enfant majeur permet de le sortir du foyer fiscal Ifi et donc de réduire la base taxable. « Il est nécessaire que la donation soit consentie en pleine propriété pour que cette transmission ait des impacts sur l’Ifi. Rappelons-le, seul l’usufruitier est redevable de l’Ifi sur la valeur du bien en pleine propriété. »

5. Faire une donation temporaire d’usufruit

Transférer temporairement l’usufruit d’un bien immobilier locatif à un enfant majeur permet de: sortir le bien de la base taxable Ifi; réduire la charge fiscale globale (impôt sur le revenu et prélèvements sociaux) en transférant les loyers à un enfant souvent moins imposé. Ceci, sans coût fiscal si la valeur de l’usufruit temporaire donné, valorisé à 23 % de la valeur en pleine propriété par période de dix ans, reste sous l’abattement de 100000 euros (applicable entre parent et enfant et renouvelable tous les quinze ans). « En présence d’enfants étudiants, la donation temporaire d’usufruit peut permettre de leur transférer des revenus d’un patrimoine locatif en vue de payer leur scolarité. Outre sa vertu pédagogique, cela peut réduire la charge fiscale portant sur les revenus fonciers mais également sur le patrimoine », prend en exemple Frédéric Poilpré.

6. Acquérir la nue-propriété

Acheter uniquement la nue-propriété d’un bien immobilier (l’usufruit étant détenu temporairement par un institutionnel) permet de ne pas intégrer ce bien dans l’assiette Ifi. « Certaines sociétés, comme Perl, sont spécialistes du démembrement. Elles permettent d’acquérir la nue-propriété de biens immobiliers. Attention, comme pour tout investissement foncier, l’emplacement géographique doit être le facteur déterminant », alerte le fiscaliste.

7. Mettre en œuvre le bouclier fiscal Ifi

L’Ifi est plafonné à 75 % des revenus du foyer fiscal. La perception de ses revenus (par exemple, vivre à crédit, faire des rachats partiels d’assurance vie, rembourser un compte courant d’associé) peut donc annuler ou fortement réduire l’Ifi. « Vous pourriez avoir 200 millions de patrimoine immobilier taxable à l’Ifi, si la base des revenus retenus dans le calcul du plafonnement est égale à zéro […] vous n’êtes pas redevable de l’Ifi », rappelle Frédéric Poilpré.

8. Optimiser via des sociétés

« L’Ifi peut paraître très simple sur le papier, mais c’est un impôt extrêmement compliqué, notamment quand on détient de l’immobilier au travers de sociétés (société civile immobilière, entreprise soumise à l’impôt sur les sociétés)», conclut Frédéric Poilpré.