Racheter la part d’un cohéritier : une bonne affaire fiscale

Publié le 17/09/2010

Christine et Jean ont, en 2004, hérité de leur père qui était veuf une villa située en bord de mer. Ils s’y se retrouvent chaque été en famille. La cohabitation devient difficile avec l’arrivée des petits-enfants. L’état d’entretien du bien laisse à désirer car aucun ne veut y engager des frais.
Ils songent à vendre cette villa aujourd’hui estimée 450 000 euros pour une valeur au décès seulement 200 000 euros.
Que leur laisserait la vente, impôts et frais déduits (dont une commission d’agence de 20 000 euros) ?
La valeur  déclarée au décès serait majorée des droits de succession et frais notariaux afférents à la villa et d’un forfait de 15 %. Soit un prix de revient fiscal de 262 000 euros. Pour un prix de cession net de 430 000 euros, la plus-value serait de 168 000 euros, la taxation ne portant que sur 151 200 euros après abattement de 10% (bien détenu cinq années plus une). L’impôt (28,1%) représenterait 42 487 euros. La vente leur laisserait 387 513 euros, soit 193 756 euros à chacun.
Christine relève que si elle devait remployer les fonds dans l’achat d’une villa équivalente, il lui faudrait ajouter 287 744 euros en comptant les droits et frais d’acte : 450 000 + 31 500 – 193 756).
Elle propose donc à Jean de lui racheter sa part indivise pour la moitié de l’estimation. Il s’agira, non d’une vente, mais d’un partage avec soulte d’un bien de succession. Pas de frais d’agence, pas non plus d’impôt de plus-value eu égard à l’effet déclaratif du partage. Seuls seront dus le droit de partage de 1,10 % et les frais de l’acte notarié.

Jean est séduit par cette proposition. Il recevra environ 30 000 euros de plus qu’en cas de vente. Christine aura économisé pratiquement 50 000 euros sur son achat. L’entente familiale a du bon…

Source : Article paru dans »Les Echos » 17 septembre 2010


Article rédigé par Jean-Yves Mercier, Avocat associé, CMS Bureau Francis Lefebvre
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