Un montage simple pour transmettre un bien immobilier

Publié le 4/04/2013

Les droits perçus à l’occasion d’une succession ou d’une donation ont fortement augmenté ces derniers mois.

Néanmoins, de nombreux contribuables souhaitent continuer à transmettre leur patrimoine à moindre coût à leurs enfants. Certains s’interrogent: existe-t-il encore des optimisations fiscales licites ? Il y en a une, souvent oubliée…

Supposons qu’un couple de plus de 71 ans souhaite acquérir un bien immobilier afin de le louer et de le transmettre un jour à ses enfants. Ce couple peut acquérir l’usufruit de ce bien, la valeur de cet usufruit étant calculée d’après la table de mortalité et la rentabilité prévisionnelle du bien, et non d’après le barème fiscal. Dans le cas de figure évoqué ci-dessus, généralement, cet usufruit pourra être estimé à environ 45% de la valeur du bien. Quant à la nue-propriété, elle peut être acquise par une société civile constituée par les enfants. Si les fonds propres sont insuffisants, les parents pourront envisager de prêter la différence sous forme d’un compte courant dans la société.

Au décès des parents, l’usufruit s’éteindra sans perception d’aucun droit; le compte courant, quant à lui, sera taxable d’après sa valeur nominale, sans aucune réévaluation. L’opération est simple. Il est cependant dommage d’être contraint de recourir à des montages de cette nature. Ne vaudrait-il pas mieux baisser les tranches marginales de succession et donation ?

Source : Challenges du 4 avril 2013

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Pour aller plus loin :
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Donner aujourd’hui en pensant à demain

Aux termes de notre législation fiscale, chaque parent peut donner – en sommes d’argent, biens (meubles, voiture, bijoux, etc.), immeubles, ou valeurs mobilières (actions, parts sociales, etc.) – jusqu’à 100.000 euros par enfant sans qu’il y ait de droits de donation à régler. Ainsi, un couple peut-il transmettre à chacun de ses enfants 200.000 euros exonérés de droits tous les quinze ans.

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Pacte Dutreil : Transmettre votre entreprise par une donation ou une succession

Mis en place le 1er août 2003 et amélioré au fil des ans par plusieurs réformes successives, le régime du Pacte Dutreil est un régime fiscal intéressant pour les dirigeants souhaitant transmettre leur outil professionnel à leurs enfants pour favoriser la pérennité d’entreprises familiales. Il permet, sous réserve d’un engagement de conservation des titres et en respectant un certain nombre de conditions, d’exonérer de droits de mutation à titre gratuit à concurrence des trois-quarts de la valeur de l’entreprise transmise par donation ou succession, que cette transmission soit réalisée en pleine propriété ou avec réserve d’usufruit.

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Succession : ces dispositifs fiscaux « oubliés »

Plusieurs mécanismes largement ignorés viennent alléger les droits à payer au moment d’un décès, explique dans sa chronique Bernard Monassier, vice-président du Cercle des fiscalistes.


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