En cas de promesse de vente, faut-il taxer l’indemnité d’immobilisation ?

Une personne promet de vendre, par exemple, des actions à une tierce personne. Celle-ci jouit d’une exclusivité et, en contrepartie, verse au promettant une indemnité d’immobilisation qui, en cas de réalisation de la vente, devient un acompte sur le prix de cession. Ce type d’opération est fréquent dans tous les domaines et, particulièrement, en matière immobilière. Un arrêt du Conseil d’Etat du 19 février 2014 a considéré, conformément à une jurisprudence ancienne – mais souvent oubliée – que cette indemnité d’immobilisation conservée par le cédant en cas de non-réalisation de la vente était taxable dans la catégorie des bénéfices non commerciaux. La Cour a estimé que le promettant n’avait subi aucun préjudice du fait de la non-réalisation, et que donc cette indemnité était un revenu. Analyse un peu rapide, car l’immobilisation du bien plusieurs semaines et l’impossibilité de le proposer à un autre acquéreur, cause un préjudice pour le cédant, et devrait être considérée comme des dommages et intérêts non taxables. D’autre part, on peut se demander si le raisonnement n’est pas critiquable sur un autre point : un revenu est une recette dotée d’une certaine récurrence et non un gain exceptionnel unique. Aussi, si on veut taxer, ne doit-on pas considérer la somme comme une plus- value et non comme un revenu ?