Des pistes concrètes pour mettre en place une véritable politique du logement

Publié le 23/07/2023

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Le gouvernement a décidé en juin dernier de mettre fin au dispositif Pinel. Pour Bernard Monassier, vice-président du Cercle des fiscalistes, cette mesure de bon sens n’est qu’un début, et il est urgent que d’autres réformes durables soient entreprises pour remédier à la crise du logement.

Tribune de Bernard Monassier, expert en fiscalité, vice-président du Cercle des fiscalistes, publiée dans FigaroVox le 23 Juillet 2023

Le gouvernement a annoncé la suppression pour l’avenir, les dispositifs fiscaux Pinel et Duflot. Cela soulève chez de nombreux professionnels un tollé de protestations. Il s’agit pourtant d’une réforme de bon sens. Ces dispositions fiscales comme les précédentes (Périssol, Denormandie, Cosse, Besson, Robien, Borloo, etc.) qui se succèdent depuis près de 40 ans, ont un coût budgétaire important, que dénonce régulièrement la Cour de comptes, sans aucune efficacité sur le marché immobilier. Pour répondre enfin à la crise du logement en France, d’autres solutions sont à envisager sans tarder.

Ces incitations fiscales à acquérir un logement à usage locatif, instaurées par des gouvernements de droite comme de gauche, ne sont pas sans effets pervers. Elles ont constitué un effet d’aubaine pour de nombreux contribuables, comme pour les promoteurs. Cela a grevé les finances de l’État. Finalement, les mal-logés sont toujours plus nombreux et la production de logement est en permanence insuffisante.

Il serait temps, alors que la tendance budgétaire est à la suppression des niches fiscales et que la crise immobilière s’installe sur tout le territoire, de mettre enfin en place une véritable politique du logement pour les 10 ans à venir. Hélas, le gouvernement semble se contenter, outre ces mesures d’économies, de mesurettes inefficaces.

Pour construire au minimum 500.000 logements par an, ce qui semble correspondre aux besoins de la société française, il faut des terrains à bâtir. Or, la vente d’un terrain à bâtir déclenche un impôt sur les plus-values. Taxation qui contribue à un gel du foncier. Aussi conviendrait-il de la supprimer sur une période relativement longue, de 10 ans par exemple. L’incitation à mettre sur le marché un nombre important de terrains à bâtir contribuerait à faire baisser leur prix de vente, avec à la clé une stabilisation, voire une baisse possible des prix de logement neufs.

La stabilisation des prix des logements neufs est en effet une nécessité pour permettre à une classe moyenne en voie de paupérisation de se loger. Pour cela, une révolution juridique simple est à suggérer: créer par la loi un usufruit d’une durée de 99 ans renouvelable. Un investisseur immobilier pourrait ainsi acquérir uniquement l’usufruit. La nue-propriété étant portée par des organismes communaux ou étatiques, ou par des sociétés foncières. En contrepartie, le nu-propriétaire pourrait percevoir un loyer de l’usufruitier, de l’ordre de 2% de la valeur de la nue-propriété. Ce système ferait mécaniquement baisser le prix de vente des appartements de 25% au moins.

« Pour sauver l’investissement locatif mis à mal par la loi Climat et Résilience et le durcissement des conditions de crédit, d’autres dispositions peu onéreuses pour les finances de l’État et faciles à exécuter sont envisageables. »

Bernard Monassier

Pour faire plus simple, pourquoi ne pas imaginer une sorte de bail à construction perpétuel pour les locaux d’habitation? Il faudrait aussi lutter contre l’augmentation des locaux vacants en prévoyant une imposition très supérieure à la taxation actuelle. Autre piste de réforme, en cas de mutation professionnelle, il serait utile de faire que, dans les cinq ans de l’acquisition, les droits de mutation dus pour la première acquisition s’imputent sur les droits dus pour la nouvelle acquisition.

Pour sauver l’investissement locatif mis à mal par la loi Climat et Résilience et le durcissement des conditions de crédit, d’autres dispositions peu onéreuses pour les finances de l’État et faciles à exécuter sont envisageables. Première piste, exonérer tout logement neuf de droits de succession. Un dispositif similaire, dont le coût fiscal est étalé sur des dizaines d’années, a prouvé son efficacité de 1948 à 1976. Lors de sa suppression la crise du logement n’existait plus. Cette disposition avait d’ailleurs été mise en place par une majorité de centre gauche.

La deuxième piste de réforme pour attirer les investisseurs concerne le régime fiscal des revenus fonciers. La législation actuelle est complexe, favorise en outre la location touristique et la location meublée. Elle est, enfin, confiscatoire. En effet, le taux marginal d’imposition pour les revenus fonciers peut atteindre 62%. Il convient de simplifier et d’harmoniser les seuils entre les différentes régimes, et – pourquoi pas? – de créer une possibilité de flat tax pour les revenus tirés de l’immobilier ainsi qu’un prélèvement à la source, à l’image de certaines législations étrangères.

Autre source de blocage du marché, le régime juridique des baux d’habitation: ne serait-il pas temps de réfléchir à une réforme? Ce dernier est en effet devenu trop complexe et trop déséquilibré en faveur du locataire. Sans revenir à la liberté contractuelle existante il y a plus de 40 ans, ce régime de baux mériterait d’être rééquilibré.

Ces mesures supposent une volonté politique, une vision de la société de demain: face à la crise du logement qui se profile, il y a urgence à agir.

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