Secondaire ou principale quelle est votre résidence fiscale ?

Publié le 5/10/2021

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Vous devez déclarer à l’administration fiscale quelle est votre résidence fiscale. Ce choix a des conséquences nombreuses et importantes.

Par Jean-Yves Mercier, avocat honoraire, membre du Cercle des fiscaliste

Publié dans Le Monde, le 30/09/2021

Fiscalité

La taxe d’habitation frappe l’occupant, qu’il soit propriétaire ou locataire. L’exonération de cette taxe, ne porte que sur l’habitation principale.

Les propriétaires d’une résidence secondaire sont aujourd’hui nombreux, eu égard aux circonstances sanitaires, à avoir accru les périodes d’occupation de cette seconde résidence, parfois à un point tel qu’ils en viennent à se demander si celle-ci ne serait pas devenue leur résidence principale.

En réalité, la réglementation fiscale respecte les indications que le contribuable porte sur sa déclaration annuelle de revenus.

Est principale l’habitation désignée comme telle par l’auteur de la déclaration et l’administration n’a, en principe, aucune raison de contester cette indication lorsque celle-ci s’inscrit dans le fil des déclarations des années antérieures ou, s’il y a changement, se confirme dans les déclarations annuelles suivantes.

L’administration n’ira pas rechercher alors si l’habitation désignée comme principale est celle dans laquelle le déclarant séjourne de façon prépondérante.

Revenons en quelques lignes sur les avantages que présente le statut de résidence principale.

La plus-value de cession de la résidence principale est affranchie de toute imposition et il en est ainsi quel que soit le délai écoulé depuis son acquisition. Sur la cession de tout autre bien immobilier, y compris la résidence secondaire, l’exonération ne devient intégrale que si le bien a été détenu pendant au moins trente ans.

La taxe d’habitation frappe l’occupant, qu’il soit propriétaire ou locataire. L’exonération de cette taxe, ne porte que sur l’habitation principale. Cette exonération, déjà devenue complète pour 80 % des contribuables, est en passe de l’être pour les 20 % restants : ils en sont exonérés à hauteur de 30 % en 2021, en seront exonérés à hauteur de 60 % en 2022 et en seront totalement affranchis en 2023.

 

Majoration d’impôt

En regard, les propriétaires (ou locataires) d’une résidence secondaire restent intégralement imposables et sur des bases plus élevées que celles qui ont frappé ou continuent temporairement de frapper les occupants d’une résidence principale : en particulier, ils sont privés de tout abattement sur la valeur locative de leur bien et dans les communes connaissant une pénurie de logements, ils sont susceptibles d’être confrontés au vote d’une majoration de leur impôt comprise entre 5 % et 60 % (Paris applique ce taux maximal).

Les contribuables qui partagent leur temps entre deux résidences sont ainsi tentés de regarder où il leur paraît préférable de fixer leur résidence principale.

Les personnes qui donnent en location une ou plusieurs pièces de leur habitation principale à des occupants qui y ont eux-mêmes fixé leur résidence principale sont affranchies de l’impôt sur le revenu et des prélèvements sociaux sur les recettes correspondantes à condition que le loyer annuel au mètre carré se tienne dans une limite fixée à 191 euros en Ile-de-France et à 141 euros dans les autres régions. Cette mesure présente un intérêt qui n’est pas négligeable.
Au décès du premier des conjoints, les droits de succession exigibles sur la transmission de la part du défunt dans la résidence principale du couple se calculent sur une base réduite de 20 %. Cet abattement profite aux enfants du défunt, le conjoint survivant n’étant pas lui-même soumis aux droits sur ce qui lui est transmis par le défunt.

 

Impôt sur la fortune immobilière

Les assujettis à l’impôt sur la fortune immobilière – les personnes titulaires d’un patrimoine immobilier d’au moins 1,3 million d’euros – bénéficient sur la base taxable de leur résidence principale d’un abattement de 30 % qu’il leur est interdit de pratiquer sur la valeur des autres habitations dont ils se réservent l’usage.

Voici les principaux atouts de la résidence principale. Nous avons relevé en préambule que le contribuable disposant de deux habitations entre lesquelles il partage son temps est, en principe, libre de choisir celle qu’il désigne comme étant sa principale. Il peut donc parfaitement revoir son choix.

Mais attention à une révision qui ne serait pas conçue pour exercer ses effets dans la durée. Nous songeons en particulier au cas du contribuable qui, pour obtenir l’exonération intégrale de sa plus-value, aurait habillé en résidence principale le bien qu’il s’apprête à céder et reviendrait aussitôt après s’établir de nouveau dans son ancien domicile. L’administration aurait alors une bonne raison de se montrer sourcilleuse.

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